對于文化商業地產，我一直覺得不好界定。好像很難說是承載文化產業的房地產，但說是通過文化包裝出來的房地產又落了下乘。原本地產領域就有借以“文化”為名的產品，比如品牌的推廣、概念的融入、小品的點綴，包括文化產業得政策之東風而隨之產生的文化商業地產，這些到底應該算是一個細分門類，還是概而括之，的確不好定義。

　　我想不如用一種包容的心態，定義得寬泛些。借東風也好，包裝也罷，關鍵還是要想明白其中的盈利模式。做得不倫不類固然不行，太過曲高和寡也是要自己買單的。碰巧我最近參與討論了幾個與文化相關的項目，有了一些膚淺的認識，在這里做個分享。

　　在我理解，若是談到文化層面，就已經是精神世界的東西，包含感悟、教化、娛樂、消費等內容，基于每個人的藝術修養、審美情趣、經歷背景、生活層次的不同而得到不同的反映，因而是很個性化的。作者與受眾通過作品隔空對話，好的作品會觸及心靈、令人印象深刻，產生識別度，從而促進消費。

　　但對文化的消費并不必然與欣賞水平掛鉤，附庸風雅的大有人在。當文化符號被大眾認知為某種品位的代表，再另類的藝術也會成為時尚。就像梵高的畫能看懂的不多，但不妨礙他的畫被拍成了天價。換種說法，商業意義上的文化內涵可能只是需要會講故事，會引導大眾形成心理定價，因為想象力而產生的價值感會完全脫離其真實的使用價值，其增長空間可以是無限的。這恐怕就是文化產業以及文化商業地產對于資本的吸引力所在。

　　在實際的操作中，成功的文化商業地產大致有三種模式：

　　一是在基本的商業地產開發運營中加入文化創意元素而使之凸顯不同。比如具有設計感、包含文化主題的精品酒店(如皇家驛站);或者結構新穎、充滿新奇感的藝術文化主題購物中心(如僑福芳草地購物中心)。其實核心的使用功能并沒有多大變化，但是因為加入了文化元素而具有了強識別性，成為了目的性消費的地方，自然也就獲得了高定價權。

　　二是依托不可復制的自然或人文景觀資源，或者人造景觀或旅游項目，引導人們進行“跳出”的生活體驗，反差越大就越有吸引力。這種一般會定義為文化旅游地產，但我覺得可以將這其中的旅游項目看成是目的性消費的主力店，除了門票收入一般還會設有酒店、商鋪、餐飲等配套商業設施，通過其帶來的大量的人流產生的情景式消費，實現盈利目的。迪斯尼樂園就是這樣一個典型的成功案例，國內與之相近的案例有中青旅的烏鎮、黃怒波的宏村，比較成規模的是華僑城。

　　三是文化產業園區模式，或者說以文化產業帶動城市的發展。在這種模式中，文化產業不能是點綴、裝飾或者僅用來吸引人而本身不盈利的“羊頭”，而必須成為一個具有強帶動力的支柱產業。自己不僅要有很強的生命力，能持續盈利，還要能夠帶動相關產業(比如演出、培訓、設計、生產等)的發展，因為有了一個產業集群效應，才能夠給一個城市帶來勃勃生機。這種模式最成功的無疑是美國的賭城拉斯維加斯，生生地在一個沙漠地帶造出一個全球的銷金窟。萬達的文化旅游城概念大概是奔著這個思路來的，不過好像開始的探索并沒有那么順利。

　　會有人說你怎么忽略了那些打著文化旅游旗幟賣住宅的模式?三亞不是很成功嗎?

　　好吧，如果說到三亞，憑借著中國最好海灘的名氣，三亞確實吸引了大量的資本和客流，酒店的房價和入住率均讓資本十分滿意，住宅的房價也一度飛漲，遠超出當地人的購買力，不可不謂“成功”。不過以我的體驗，去三亞從來沒有一個文化的識別，只是海島隱約有點像普吉、馬爾代夫，但也就這樣而已。你在一個滿耳都是東北話、滿眼都是“國際風情”的地方，一個除了大海留不下什么特殊記憶，不是公干的話，去一次也就夠了。

　　至于其他地方，假如離城市不遠，假借文化旅游的概念低價拿地，盈利模式上沒有問題;而如果真的深入深山老林，在一個世外桃源的地方大干住宅，且不說是否真的會有人去買、能否賺到錢，僅就這種行為對生態對景觀的破壞性而言，基本可以定義為“貽害子孫”了，還是少干為妙。

　　關于文化的再挖掘，在我看來很多來自臺灣的嘗試，很有啟發，難怪臺灣在近年來成為了文化尋根的圣地。很多我們記憶中丟失的東西在那里都能找到，多么令人激動。

　　再看看《舌尖上的中國》、《爸爸去哪了》等節目的火爆，很大程度上都是融入了人文地理元素，讓人們看到，原來在中國還有這么有意思的地方，還有這么多沒有吃過的東西，同樣一個東西在不同地方竟會產生如此巨大差別的做法。很多有意思的東西原來就在我們身邊，只是以前沒有人有意識地去挖掘而已。

　　以我的體會，就中國人而言，對文化創意的認同是源自于骨子里的浪漫。中國人很難適應一成不變刻板的生活，因此恐怕難以達到德國人那樣的嚴謹，但中國人在藝術上是始終領先世界的，就“意境”而言，世界需要向中國學習。因此，當中國人意識到過往從西方引進的粗暴的掠奪資源模式不可為繼，制造業大國迫切需要一個轉身時，文化產業的提出正當其時。一個崛起的大國需要有自己的文化，雖然我們經歷過毀滅性的斷代，但一切還有機會去修復。

　　繼日本人之后，中國人正在成為又一波的全球買家。這是一個選擇的節點，富裕起來的中國人需要有更高層面的需求滿足。文化商業地產是個值得深耕的方向，對于現如今苦苦尋找脫困方向的地產行業，這是一個出路。不過，這是一個需要更加用心的事業，沒有“十年磨一劍”的勇氣還是別碰了。在這個時點，如果已筋疲力盡就不如決絕地退出，跟隨心的指引，做一個心安的投資人，找到那個能令你信服的耕耘者，跟隨他，去共同開啟一個嶄新的天地。

來源：中國房地產報 責任編輯：林煜炫